Help per passaggio di proprietà casa (chiudere, grazie)

[ilbenjo78]

Ciao a tutti, approfitto del forum per chiedere un parere su una questione immobiliare/notarile.

per farla breve: la nonna materna della mia ragazza è proprietaria dell'appartamento nel quale la mia femmina vive (unica e sola con residenza in quella casa). i nipoti totali della nonna sono 4:

la mia donna, sua sorella e altri due nipoti figli della zia (defunta) della mia ragazza.

questi ultimi, i cugini insomma, hanno già beneficiato di diverse donazioni di beni da parte di questa nonna e, a parte qualche improbabile bastardata, al 99,99%, non reclameranno nulla (visto che poi, nel caso, le sorelle reclamerebbero parte dei loro averi).

la sorella della mia ragazza vive a roma e sta per comprare casa. Visto che la mia ragazza beneficia da anni dell'appartamento della nonna si è pensato di intestare in toto l'appartamento alla mia donna e contribuire all'acquisto dell'appartamento a Roma della sorella per un valore pari al 50% del prezzo di acquisto dell'appartamento in cui sta la mia ragazza.

Pare di aver capito che non sia possibile che la nonna faccia una donazione alla mia donna (pagandoci sopra l'atto notarile e le tasse di donazione) ma bisogna comunque effettuare un atto di vendita: cioè la mia ragazza dovrà accedere ad un mutuo in banca, comprare la casa dalla nonna, e poi la nonna salderà il mutuo in banca (pagandoci sopra interessi bancari... bastardi).

Chiedo a coloro che sono nel ramo: ma è necessaria sta cosa? non è possibile effettuare una donazione? o avete altre comuni soluzioni che si adattano al caso?

ringrazio anticipatamente gli esperti.

[gandalff]

Ciao, non sono esperto ma ho trovato questo che forse potrebbe aiutarti.
http://www.altroconsumo.it/soldi/succes ... -le-regole
http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/c ... 195734.php

Credo che l'intoppo sia l'impossibilita' di alienare la quota "legittima" della sorella. Pero' se vi accordate per l'aiuto nell'acquisto dell'appartamento a Roma, forse con una scrittura privata lei potrebbe cedere la sua legittima alla tu fidanzata.

Spero che ci siano notai esperti nel forum che possano chiarire ulteriormente

[rewind1999]

per quale motivo la nonna non potrebbe fare la donazione? per evitare problemi, a mio avviso, potrebbe fare un atto in cui partecipano tutti i futuri eredi e ognuno di loro dichiara ciò che ha avuto. in questo modo emergerebbe una uniformità di trattamento tra tutti gli eredi che escluderebbe eventuali potenziali impugnazioni della donazione stessa. spero di essere chiaro altrimenti sono sempre a disposizione.
p.s. sono commercialista.

[ilbenjo78]

Grazie a entrambi. Ma la donazione è impugnabile dai legittimi eredi o sbaglio?

[rewind1999]

è impugnabile se non è "democratica" ossia se dona a tizio 100 e caio 10. come ti consigliavo, se intervenissero tutti gli eredi alla donazione si farebbe una sorta di inventario delle varie donazioni. ovviamente, magari dichiarando anche di aver ricevuto donazioni in denaro nel passato, si evidenzia che tutti hanno avuto più o meno donazioni similari.

[Keats]

Per quale motivo volete intestare la casa alla tua donna? Non è meglio lasciare tutto com'é? e quando sarà ora lei potrà continuare a vivere in quella casa se gli altri eredi sono d'accordo: le donazioni che i cugini hanno ricevuto in passato vengono "scalate" dalla "legittima" e quindi se sono abbastanza alte non dovrebbero reclamare nulla, e la tua donna e sua sorella si mettono d'accordo come meglio credono... La storia della donazione non ricordo com'è, forse non può superare un certo valore, boh... dovrei rispolverare il libro di estimo... aspettiamo qualcuno più esperto

[acidmike]

Se non metti niente nero su bianco son dolori,
a parole tutti daccordo, parenti modello,
quando la nonna non ci sarà piu' l'immobile sarà
terra di conquista di tutti, con buona pace di promesse
e rassicurazioni amichevoli

[DIRTY SNARE]

Benjone caro, la donazione, se la nonna è ancora in vita, è un pò rischiosa, ovvero, al momento del decesso, l'asse donato ritornerebbe ad essere computato come asse ereditario.
Non so quanto sia possibile evitare la vendita, che è la strada più sicura, ma più onerosa.
Penso che ci potrebbe essere la possibilità che la nonna faccia una donazione, in presenza di TUTTI gli eredi ( FIGLIA IN VITA, 4 NIPOTI, ed eventuali altri eredi ), di questi, dovrebbero rinunciare tutti alla donazione, ed uno solo accetta.
Altra strada, ma bisognerebbe che la nonna fosse schiattata ( poveretta, che discorsi feroci stiamo facendo ) si potrebbe fare successione in caso di morte, nella quale tutti rinunciano, tranne la nipote, in questo caso l'atto viene redatto da un giudice di pace, penso, e non si deve andare a registrarlo da un notaio.
In tutti questi casi "bonari" è ovvio che ci deve essere pieno consenso tra gli eredi, altrimenti rischiate che tutto vada a rotoli.
La strada della vendita con mutuo saldato dalla nonna è la più sicura.
Non mi occupo direttamente di queste cose professionalmente, ma un pò le "mastico" per lavoro e per esperienza diretta, purtroppo.
Io vi consiglio di sentire un notaio, e lui vi dirà come agire, ma ripeto, la soluzione "vendita" è la migliore.
Lo stesso vale per il mutuo, se andate dalla banca di fiducia della nonna, la quale ha la somma per estinguere il mutuo immediatamente, penso che, minacciando di togliere il conto corrente, vi aiutino con tassi abbastanza bassi, non penso vi applichino il tasso completo.
Ciao.

[woder V]

la cosa apparentemente non sembra complicata, ma nella sostanza lo è. Le donazioni di cui gli altri hanno beneficiato sono testimoniabili con prove cartacee? C'è traccia di movimenti di soladi dalla nonna a favore di questi ultimi? La nonna sciverà nel testamento questi fatti? Comunque alla sua morte tutto è impugnabile, e per quanto ne so (e spero per te di sbagliarmi), gli altri nipoti potrebbero avanzare di diritto la pretesa di ottenere la ripartizione equa dell'eredità….
Se mio padre ad esempio durante il corso della sua vita ha aiutato economicamente più me che altri miei fratelli e sorelle come lo dimostrano gli altri? e sopratutto come lo quantifichiamo?
esistono ad esempio nel tuo caso acquisti di altri immobili a favore di questi nipoti che hanno una traccia di versamenti economici da parte della nonna a fvore del venditore o dei nipoti acquirenti?
….

metti mano al portafogli e consulta un professionista, sempre che qui nel forum non ce ne sia uno senza braccino corto disposto ad aiutarti a far chiarezza.

[DIRTY SNARE]

esatto, per evitare ritorsioni ereditarie, o gli altri rinunciano alla successione, o si procede con una vendita, strada costosa, ma sicura.

[sergio978]

Da quanto ne so, la donazione non può più essere impugnata se passano almeno 5 anni tra quando viene effettuata e l'eventuale successivo trapasso del donatore. Cioè, se la nonna dona oggi e passano almeno 5 anni prima che defunga (gliene auguro anche molti di più, naturalmente), non dovrebbe essere più impugnabile un domani, nè dovrebbe poter essere più considerata come una lesione della quota di legittima.
Non sono un leguleio, i professionisti mi smentiscano se ho detto una cazzata..

[DIRTY SNARE]

Mi sembra che le donazioni, una volta che ci sia il trapasso, ritornino nell'asse ereditario, indipendentemente dagli anni che passano.

[AnBra]

Dirty, in questo caso le donazioni non avrebbero ragione di esistere.

[DIRTY SNARE]

Antò, è quello che mi hanno detto discutendo dello stesso argomento, non a caso hanno già consigliato di procedere con una vendita.
Che io sappia, un edificio donato, ad esempio, una volta defunto il proprietario, andrà nell'asse ereditario e si procederà alla ripartizione in base alle quote legittime, se gli altri eredi hanno già avuto, comprovandone l'esistenza, la propria quota, problemi non ce ne sarebbero.
Sul web queste casistiche penso siano trattate.

[woder V]

http://www.youtube.com/watch?v=UthHtatPhCQ

è chiaro ora????

[DIRTY SNARE]

Avercelo un notaio come sora lella.
Ben che vada, invece, assomiglierà paro paro a satana o ad un suo stretto collaboratore

[AnBra]

Premesso che è sempre meglio parlarne col notaio, nel caso in questione non vi dovrebbe essere problema: se gli eredi sono i nipoti non c'è alcuna quota di riserva (legittima), per cui la donante può disporre del proprio patrimonio come vuole.
Vi posto uno specchietto riassuntivo:

Naturalmente nel caso ci siano altri eredi legittimi (coniuge, figli etc.) le cose cambiano.

[DIRTY SNARE]

Infatti, io davo per scontato che la morosa del Benjo avesse la madre in vita.

[AnBra]

Considerato che i figli della zia (defunta) non potrebbero opporsi, mi pare improbabile che faccia qualcosa proprio la madre della ragazza di benjo.
Comunque, come già ho scritto, è sempre meglio consultare il notaio.

[DIRTY SNARE]

Già, è la cosa migliore, e vista lunga e dispendiosa consulta appena intercorsa, si invita il Benjo a predisporre, dopo l'avvenuto possesso dell'immobile, una ingente quantità di salumi e beveraggi alcolici da sottoporre ai membri del forum.

[ilbenjo78]

Ah ormai son diventato un super chef emiliano: faccio gnocco fritto e torte barozzi col mascarpone da paura chei modenesi mi restano di merda quando vedono sto bergamasco pelato che cucina i loro piatti!

Comunque grazie a tutti per gli interventi, siete stati carinissimi come sempre :*

[DannyK]

Beniamino io te lo chiudo e mi dispiace di non averlo letto prima, essendo mediatore immobiliare avrei potuto chiarirti tutto... comunque se hai bisogno contattami in privato